Tanto la prensa especializada en asuntos inmobiliarios, como la prensa de información general aseguran que se cifra en millones el número viviendas deshabitadas en España. También es de dominio público que muchas de esas viviendas han sido adquiridas para colocar un dinero disponible y tratar de obtener mayor rentabilidad de la ofrecida, para depósitos de dinero por el mercado financiero. Dentro de ese gran grupo de viviendas desocupadas, en un alto porcentaje, no han sido alquiladas porque sus propietarios dudan de las garantías de cobro que les ofrece el mercado y de la Legislación existente, que tampoco les garantiza una rápida recuperación del inmueble alquilado, una vez que se ha denunciado el impago de su renta.
La alta demanda en el mercado del alquiler y la baja oferta, pese a la enorme disponibilidad de viviendas vacías, ha dado lugar a que instituciones como Ayuntamientos, Comunidades y incluso el Gobierno Central, hayan creado gestoras para intentar dar salida a esa situación carente de lógica. Lo cierto es que estas gestoras, unas con mayor éxito que otras, no han conseguido el objetivo deseado, al menos, a los niveles esperados y requeridos tanto por parte de la oferta como por parte de la demanda.
Las aseguradoras conocedoras de esa situación, han creado un nuevo producto denominado Seguro de Protección de Alquileres, el cual no resolverá todos los problemas de los arrendadores, pero si consiguen paliar en cierta media su mayor preocupación antes de decidirse a alquilar.
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La problemática que hemos descrito afecta a todos los propietarios por igual, pero, a la hora de trasladar su repercusión económica, la situación es distinta para aquellos propietarios que, ante la necesidad urgente de vender su inmueble y que tras varios meses, por unas u otras razones la venta no se produce, no les queda otra alternativa que inclinarse por alquilar. En estos casos concretos, que necesitan disponer con la máxima seguridad de esa renta, donde el Seguro de Alquiler, adquiere su mayor rango y relevancia. Y todo ello, porque hay que dar respuesta de la mejor manera posible a una serie de interrogantes e inquietudes: ¿Me abonaran puntualmente? ¿Tendré que enfrentarme a una situación de desahucio?, etc.
El futuro arrendador de vivienda o local contrata el Seguro de Protección de Alquileres o Seguro Alquiler, fundamentalmente, para cubrir los riesgos que más le preocupan: Cobro de la renta mensual, Daños que puedan causar al inmueble y la Defensa jurídica.
La mayoría de las aseguradoras inician el pago de la renta del alquiler, cuando reciben información del impago de la misma por parte del arrendador. Otras compañías fijan en sus condiciones de contratación que la primera mensualidad impagada debe hacerse cargo el asegurado, e incluso, también se contempla el no iniciar los pagos hasta que no se hayan comenzado los trámites judiciales de desahucio. Cuando se da esta última situación y el curso de desahucio está en marcha, el asegurado puede recurrir a la aseguradora para que le adelante el importe de los alquileres impagados previa deducción del importe de la franquicia, si efectivamente, figurara en contrato.
En aquellos supuestos que la compañía aseguradora está atendiendo las rentas de alquiler, esta obligación de pago finalizará cuando hayan transcurrido el total de mensualidades convenidas; excepto, si en el lapso de este periodo de tiempo el arrendador o inquilino reiniciaran el pago del alquiler, o dejaran libre el inmueble, lo cual eximiría a la compañía de continuar pagando.
Conviene recordar que en general, en el Seguro de Alquiler, existe la obligación por parte del asegurado a la devolución de los importes percibidos por la Compañía, en el caso de que sean recuperados, ya sea mediante reclamación judicial favorable o de forma extrajudicial.
En cuanto a la cobertura del Continente la compañía aseguradora constatará que los desperfectos que ha sufrido el inmueble asegurado han sido producidos por el inquilino, puesto que si no ha sido así, no estará obligada a hacer frente a esos daños. Esta cobertura, suele ir acompañada de una franquicia por un importe previamente establecido. En los daños al Continente es habitual, en el Seguro de Protección de Alquileres, que se excluyan los desperfectos por uso, por defecto del propio bien, vicio de construcción, pintadas, raspaduras y en definitiva todo aquello que sea imputable a un defectuoso mantenimiento o fallos de construcción. Asimismo se suelen excluir roturas de cristales, espejos y similares.
La cobertura de Defensa jurídica, en el Seguro de Alquiler, es de una elevada importancia debido a que si se produjese un conflicto judicial, este, puede ser largo y costoso. (Abogados, procuradores, Notaría, para otorgar poderes para pleitos, Peritos tasadores de los daños causados, etc.,).
Resumen sobre las Coberturas del Seguro de Alquiler
En lo que se refiere a las coberturas de mensualidades impagadas suelen ser de 12 meses para viviendas y 6 meses para locales. Las aseguradoras consideran que estos plazos son suficientes, para que en caso de desahucio, se haya resuelto favorablemente la disponibilidad del inmueble en litigio.
Los importes recibidos de la aseguradora en compensación de los impagados, le serán devueltos si finalmente son abonados por el arrendatario.
Para que la compañía se haga cargo de los daños causados al continente, el asegurado deberá aportar datos suficientes con los que se pueda comprobar que, efectivamente, ha sido el inquilino el causante de los mismos.
Con la cobertura de Defensa jurídica contratada, el asegurado no tendrá que preocuparse por los gastos que, sin duda, se producirán si hubiese que proceder al desahucio u otro motivo de denuncia por incumplimiento de contrato.
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